Por: Coleman Jackson, advogado e contador público certificado
03 de fevereiro de 2023
Definição Geral de Fundo de Investimento Imobiliário:
Para fins de impostos federais, a Seção 856 do Internal Revenue Code define o termo fundo de investimento imobiliário como qualquer corporação, fundo ou associação administrada por um ou mais curadores ou diretores onde a propriedade efetiva é comprovada por ações transferíveis ou por certificados transferíveis de interesse benéfico que, de outra forma, seria tributado de acordo com o Internal Revenue Code como uma corporação doméstica. Instituições financeiras e seguradoras não se qualificam como fundos de investimento imobiliário (REITs) de acordo com o Internal Revenue Code (26 USC Capítulo 26). Os REITs devem ter mais de cinco proprietários efetivos.
Alguns dos outros requisitos para se qualificar para o tratamento fiscal como um REIT são os seguintes:
De acordo com o IRC Sec. 856(c), uma corporação, fundo ou associação não deve ser considerada um REIT para fins de impostos federais em qualquer ano fiscal, a menos que-
- Ele registra com seu retorno para o ano fiscal uma eleição para ser um fundo de investimento imobiliário ou fez tal escolha para o ano fiscal anterior, e tal eleição não foi rescindida ou revogada sob a subseção (g);
- Pelo menos 95% (90% para os anos tributáveis iniciados antes de 1º de janeiro de 1980) de sua receita bruta (excluindo a receita bruta de transações proibidas) é derivada de-
- Dividendos;
- Interesse;
- Aluguéis de imóveis;
- Ganho da venda ou outra alienação de ações, valores mobiliários e bens imóveis (incluindo participações em bens imóveis e participações em hipotecas sobre bens imóveis) que não sejam bens descritos na seção 1221(a)(1);
- Abatimentos e restituições de impostos sobre bens imóveis;
- Renda e ganho derivados da propriedade de execução hipotecária (conforme definido na subseção (e);
- Quantias (exceto quantias cuja determinação dependa total ou parcialmente dos rendimentos ou lucros de qualquer pessoa) recebidas ou acumuladas a título de contrapartida pela celebração de contratos (i) para a concessão de empréstimos garantidos por hipoteca sobre bens imóveis ou por juros sobre imóveis propriedade ou (ii) para comprar ou arrendar bens imóveis (incluindo participações em bens imóveis e participações em hipotecas sobre bens imóveis);
- Ganho da venda ou outra alienação de um ativo imobiliário que não seja uma transação proibida apenas em razão da seção 857(b)(6); e
- Renda de royalties minerais auferida no primeiro ano tributável a partir da data de promulgação deste subparágrafo de bens imóveis pertencentes a um fundo de investimento imobiliário madeireiro e detidos, ou uma vez detidos, em conexão com o comércio ou negócio de produção de madeira por tal propriedade real fundo de investimento imobiliário;
- Pelo menos 75% de sua receita bruta (excluindo receita bruta de transações proibidas) é derivada de –
- Aluguéis de imóveis;
- Juros sobre obrigações garantidas por hipotecas sobre bens imóveis ou sobre juros sobre bens imóveis;
- Ganho da venda ou outra alienação de bens imóveis (incluindo participações em bens imóveis e participações em hipotecas sobre bens imóveis) que não sejam bens descritos na seção 1221(a)(1);
- Dividendos ou outras distribuições e ganhos (que não sejam ganhos de transações proibidas) da venda ou outra alienação de ações transferíveis (ou certificados transferíveis de participação beneficiária) em outros fundos de investimento imobiliário que atendam aos requisitos desta parte;
- Abatimentos e restituições de impostos sobre bens imóveis;
- Renda e ganho derivados da propriedade de execução hipotecária (conforme definido na subseção (e));
- Quantias (exceto quantias cuja determinação dependa total ou parcialmente dos rendimentos ou lucros de qualquer pessoa) recebidas ou acumuladas a título de contrapartida pela celebração de contratos (i) para a concessão de empréstimos garantidos por hipoteca sobre bens imóveis ou por juros sobre imóveis propriedade ou (ii) para comprar ou arrendar bens imóveis (incluindo participações em bens imóveis e participações em hipotecas sobre bens imóveis);
- Rendimento de investimento temporário qualificado; e
- No final de cada trimestre do ano tributável-
- Pelo menos 75 por cento do valor de seus ativos totais é representado por ativos imobiliários, caixa e itens de caixa (incluindo contas a receber) e títulos do governo; e
- (i) não mais de 25 por cento do valor de seus ativos totais é representado por títulos (exceto aqueles incluídos no subparágrafo (A),
(ii) não mais de 20 por cento do valor de seus ativos totais é representado por títulos de uma ou mais subsidiárias REIT tributáveis,
(iii) não mais de 25 por cento do valor de seus ativos totais é representado por instrumentos de dívida REIT não qualificados oferecidos publicamente, e
(iv) exceto com relação a uma subsidiária REIT tributável e valores mobiliários incluídos no subparágrafo (A)-- Não mais de 5 por cento do valor de seus ativos totais é representado por valores mobiliários de qualquer emissor,
- A confiança não detém valores mobiliários que possuam mais de 10 por cento do poder de voto total dos valores mobiliários em circulação de qualquer emissor, e
- A confiança não detém valores mobiliários com valor superior a 10 por cento do valor total dos valores mobiliários em circulação de qualquer emissor.
Obviamente, a Seção 856 do Internal Revenue Code é uma provisão de contabilidade tributária extremamente complicada e requer um amplo entendimento dos conceitos e práticas contábeis. As organizações que podem se qualificar sob o IRC Sec 856 terão que passar por vários fatores e análises contábeis descritas acima. Além disso, há incômodos adicionais sobre a qualificação para o tratamento fiscal do REIT que não posso abordar neste blog. E antes de passar a discutir os benefícios fiscais do tratamento fiscal do REIT, observe que o IRC Sec. 856 referem-se frequentemente ao termo ‘proprietários efetivos’ da organização.
Próximos requisitos de relatórios de informações dos beneficiários efetivos:
Como vimos até agora durante nossa discussão sobre a tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário nos Estados Unidos de acordo com o Internal Revenue Code Sec. 856, o termo “proprietário efetivo” é extremamente importante para fins fiscais federais, uma vez que um fundo de investimento imobiliário é uma entidade de quase repasse. O que quero dizer é que o status tributário corporativo normal se aplica à renda dos REITs, conforme calculado pelas regras estabelecidas na Lei de Cortes de Impostos e Empregos de 2017. Normalmente, a maior parte da renda de um REIT é repassada aos proprietários efetivos e são tributados no taxa de imposto pessoal dos beneficiários efetivos. O efeito fiscal deste tratamento favorável é evitar a dupla tributação. Lembre-se de que os ganhos corporativos são tributados no nível da entidade e novamente quando os ganhos são distribuídos aos proprietários efetivos da corporação. Os REITs evitam essa dupla tributação optando por serem tributados como Real Estate Investment Trust. Isso em poucas palavras é uma das principais razões pelas quais é extremamente importante saber a identidade dos ‘proprietários efetivos’ para fins de impostos federais. Agora vamos falar sobre um desenvolvimento legal que todo REIT e aqueles que os estruturam devem estar cientes.
Em 30 de setembro de 2022, a Rede de Crimes Financeiros, “FINCen”, emitiu uma regra final exigindo que certas entidades arquivem no FINCen relatórios de beneficiários efetivos que identificam duas categorias de indivíduos: (1) os beneficiários efetivos da entidade e (2) pessoas físicas que apresentaram um pedido junto a autoridades governamentais específicas para criar a entidade ou registrá-la para fazer negócios. Estes regulamentos FINCen finais implementam a Seção 6403 da Lei de Transparência Corporativa (CTA) promulgada como parte da Lei de Autorização de Defesa Nacional para o Ano Fiscal de 2021 (NDAA), descreve quem deve registrar um relatório, quais informações devem ser fornecidas ao FINCen, e quando os relatórios do beneficiário efetivo são devidos. A data de vigência das regras é 1º de janeiro de 2024. Portanto, os beneficiários efetivos e aqueles que os ajudam a estruturar suas entidades,
Esta próxima mudança é importante, uma vez que os códigos organizacionais da entidade comercial de muitos estados não exigem a divulgação dos proprietários beneficiários quando, digamos, os artigos da organização são arquivados, digamos, o Secretário de Estado ou alguma agência estadual equivalente na formação de, digamos, uma corporação, responsabilidade limitada empresa ou outra estrutura de entidade legal. O termo beneficiário efetivo é definido nas regras do FINCen como “os indivíduos que realmente possuem ou controlam uma entidade – ou indivíduos que tomam as medidas para criar uma entidade. A Política Pública expressa na implementação da Lei de Transparência Corporativa e estes novos regulamentos do FINCen são declarados para “ajudar a prevenir e combater a lavagem de dinheiro, financiamento do terrorismo, corrupção, fraude fiscal e outras atividades ilícitas…”. FInCen é um departamento do Tesouro dos Estados Unidos. O FInCen é a mesma organização onde os juros financeiros em certas contas bancárias estrangeiras são relatados anualmente de acordo com a Lei de Sigilo Bancário. Esses relatórios são conhecidos como FBARs e são arquivados no FINCen em 15 de abril de cada ano. Nos últimos anos, houve uma extensão automática do FBAR (Formulário 114) a ser arquivado. Lembre-se, FINCen e Internal Revenue Service não são a mesma agência federal; embora ao longo dos anos, eles trabalhem juntos em questões de FBAR e contas estrangeiras. Quanto aos relatórios de beneficiários efetivos, deve-se ver quão estreitamente as duas agências trabalharão em conjunto com relação a esses novos relatórios de “proprietário efetivo”. Mas está claro que os relatórios do FINCen não desfrutam das proteções de privacidade oferecidas pelas declarações de impostos arquivadas no IRS. Eles podem ser compartilhados por todo o governo e talvez tornados públicos. Portanto, os relatórios dos beneficiários efetivos provavelmente fornecerão ao IRS informações muito úteis ao investigar casos de fraude fiscal e evasão fiscal. A transparência corporativa é o objetivo; assim, muitas organizações, agências e indivíduos poderiam se beneficiar da exposição sobre os beneficiários efetivos de empresas americanas. Esses desenvolvimentos legais e regulatórios recentes são muito importantes para qualquer pessoa que faça negócios nos Estados Unidos, sujeita aos novos regulamentos de beneficiários efetivos do FINCen e para aqueles que estão iniciando novas entidades e seus consultores, passados, presentes e futuros. Os regulamentos do beneficiário efetivo se aplicam até mesmo às menores empresas se elas forem estruturadas sob as leis de estruturação de entidades comerciais de um estado, como empresas de responsabilidade limitada familiares. Por enquanto,
Tributação Federal de Fundos de Investimento Imobiliário “REITs”:
A coisa mais significativa sobre a tributação dos REITs é que eles não são tributados como empresas regulares. Ao contrário das empresas domésticas regulares, os REITs não são tributados em seu rendimento tributável regular. Em vez disso, os REITs são tributados em várias categorias de renda a taxas normais de imposto corporativo aplicáveis para o período de relatório anual específico. Desde a Lei de Cortes de Impostos e Empregos de 2017, o lucro tributável dos REITs é o lucro tributável da organização com os seguintes ajustes e considerações:
- Exclui ganhos de capital líquidos;
- Necessário para cumprir o Código de Receita Interna Sec. 443(b);
- Inclua a dedução de dividendos pagos para valores pagos aos beneficiários efetivos, mas excluindo o lucro líquido contribuído para transações imobiliárias de execução hipotecária;
- Exclui o lucro líquido contribuído por vendas ou transações relacionadas à propriedade de execução hipotecária;
- Excluir qualquer receita associada a transações proibidas de REIT;
- Excluir o dividendo recebido a título de rendimento tributável do REIT; e
- Deduzir os impostos pagos de acordo com o Internal Revenue Code Sec. 857(b)(2).
Conclusão:
Fundos de investimento imobiliário são apenas um modelo de negócios usado por investidores imobiliários para reunir seus recursos para investir em imóveis. A estrutura legal normalmente usada por esses negócios de investimento imobiliário é corporação, sociedade de responsabilidade limitada ou trusts. Nossas leis tributárias federais tratam os REITs principalmente como entidades de passagem; da mesma forma, mas em menor grau, a maneira como nossas leis tributárias federais tratam as parcerias, onde a maioria dos incrementos de riqueza associados aos REITs são repassados aos beneficiários efetivos e tributados presumivelmente às taxas de imposto mais favoráveis do indivíduo beneficiários efetivos do REIT. Há muita política tributária e contabilidade tributária envolvida na estruturação e operação de um negócio usando esse modelo de negócios.
Este blog jurídico é escrito pelo Tributação | Contencioso | Escritório de Advocacia de Imigração de Coleman Jackson, PC para fins educacionais; não cria uma relação advogado-cliente entre este escritório de advocacia e seu leitor. Você deve consultar um advogado em sua área geográfica com relação a quaisquer questões legais que afetem você, sua família ou negócios.
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